Baufinanzierung und News

Der Blick in den wöchentlichen Einkaufskorb jagt vielen Verbrauchern heutzutage kalte Schauer über den Rücken. Eine hohe Inflationsrate sorgt dafür, dass sich nach jedem Einkauf die Konsumenten fragen, was wohl als Nächstes wieder um einige Cent teurer werden wird. Nach und nach führt die Entwertung des Geldes zu immer höheren Lebenshaltungskosten. Aber damit nicht genug wirkt sich die steigende Inflation auch auf die Ersparnisse und Kapitalanlagen aus. In zunehmendem Maße werden die Zinsgewinne immer geringer. Wertpapiere, die vor 10 Jahren noch zu den renditestarken Kapitalanlagen gehörten, rangieren heute am unteren Ende der Skala.

Was kann der Verbraucher aber gegen die sich ständig verschärfende Situation tun? Eine Möglichkeit besteht darin, das übrige Kapital in Immobilien zu investieren. Mit dieser Strategie beherzigen die Anleger den Rat einiger Experten, welche in Zeiten einer hohen Inflationsrate von den Vorzügen der Sachwerte sprechen. Wer etwa daran gedacht hat, in den nächsten Jahren ein Eigenheim zu errichten, kann dieses Projekt bereits heute in Angriff nehmen und sich die im Moment noch günstigen Kredit-Zinsen sichern. Zumal sich eine Immobilie durchaus als relativ wertstabiles Wirtschaftsgut entpuppen kann. Allerdings sollte man im Rahmen einer Baufinanzierung auf die Darlehensdetails achten.

Gerade in Zeiten hoher Inflation zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses verringert sich durch die wachsende Geldentwertung die Last für den Kreditnehmer – aber nur dann, wenn die Zinsen über mehrere Jahre festgeschrieben werden. Um die Wertsteigerung der Immobilie möglichst hoch zuhalten, spielen Überlegungen, was den Standort und eine spätere Modernisierung oder den Ausbau der Außenanlagen betrifft, eine wichtige Rolle. Am Ende entscheiden diese Punkte darüber, ob eine Immobilie wirklich im Wert steigt und die Investition in eine Baufinanzierung wirklich wert gewesen ist.

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In den letzten Tagen sind Baufinanzierungskunden und Eigenheimbesitzer immer wieder auf Artikel in der Tagespresse und in Nachrichten-Magazinen gestoßen, die sich mit der Gebührenpraxis einiger Banken im Rahmen der Baufinanzierung beschäftigt haben. Anlass ist eine richterliche Entscheidung zum Wertermittlungsverfahren, welches die Kreditinstitute immer wieder in Auftrag geben. Hintergrund ist eine möglichst genaue Schätzung des Beleihungswertes der Sicherheiten. Schließlich müssen Letztere auch in fünf oder sechs Jahren durch die Kreditinstitute immer noch verwertbar sein.

Die auftretenden Kosten dieser Gutachten blieben in der Regel an den Kreditnehmern hängen. Was lange Jahre zur gängigen Praxis im Finanzierungsgeschäft zählte, steht seit dem richterlichen Entschluss allerdings zur Debatte, da die Juristen gegen die Banken entschieden haben. Das Urteil wird damit begründet, dass Kreditanstalten die entsprechenden Gutachten aufgrund des eigenen Sicherheitsbedürfnisses in Auftrag geben und deshalb für die Kosten selbst aufkommen müssen. Viele Eigenheimbesitzer wittern hier die Chance, einen Teil der Kreditnebenkosten zurückzufordern.

Allerdings versuchen viele der betroffenen Kredithäuser, diesen Forderungen aus dem Weg zu gehen und reagieren erst nach anwaltlichem Druck. Der Grund für diese Verzögerungstaktik liegt auf der Hand – da eine grundsätzliche Entscheidung zu diesem Thema mit Verjährungsfristen fehlt, könnte dieses Beispiel Schule machen und Hausbesitzer, deren Darlehen bereits seit einigen Jahren Bestand hat, dazu bewegen, ebenfalls die Banken zu belangen. Bei einem Vertragsvolumen von etwa einer halben Million Abschlüssen für Immobilienkredite würde in diesem Fall eine massive Welle von gerechtfertigten Rückerforderungen auf die Kreditinstitute zurollen. Wer trotz der zu erwartenden juristischen Schwierigkeiten mit den Banken eine Auseinandersetzung nicht scheut, sollte schnell handeln, bevor eine gerichtliche Entscheidung Fristen für die Verjährung festsetzt.

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Die BHW Bausparkasse hat kürzlich eine groß angelegte Modernisierungskampagne lanciert. Immobilienbesitzern soll es erleichtert werden in das effiziente Energiesparen einzusteigen, daher bietet die BHW günstiges Baugeld und optimierte Fördermittel an. Ein Darlehensvolumen von 100 Millionen EURO mit besten Zinsen und auch schon geringeren Darlehenssummen ab 8000 EURO wird die BHW für die Aktion zusätzlich bereit stellen. Darüber hinaus sind die üblichen zinsverbilligten Darlehen der KfW Förderbank erhältlich.

Rein theoretisch könnten durch diese Hilfen 2008 noch sehr viele Wohnungen und auch Häuser umgerüstet werden, um energietechnisch auf dem neusten Stand zu sein. Bevorzugt behandelt werden dabei die Kunden, die ihr Haus modernisieren wollen und denen das Energiesparen sehr wichtig ist. Ständige wachsende Energiepreise und die Verschärfung gesetzlicher Vorschriften bringen viele Immobilienbesitzer dazu, Alternativen zu suchen, die die Klimabilanz ihres Heimes optimieren. Dadurch kann nicht nur einiges an Geld gespart werden, sondern es wird auch ein Beitrag zur Minderung des CO2- Ausschusses.

Die Investition in derart kostspielige Maßnahmen rentiert sich in bereits wenigen Jahren durch immense Einsparungen bei den Energiekosten. Vom Heizanlageneinbau im Keller bis zur Installation einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach werden von der BHW Bausparkasse sehr viele Maßnahmen unterstützt. Häufig entsteht dabei neuer Wohnraum oder es ergibt sich die Möglichkeit, das eigene Zuhause altersgerecht umzubauen. Durch die von der BHW offerierten preiswerteren Darlehenszinsen und die Nutzung der Fördermittel können die Kosten allerdings einigermaßen gering gehalten werden.

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Zwar ist es in den letzten Wochen um den Zusammenbruch des amerikanischen Immobilienmarktes etwas ruhiger geworden. Allerdings kann aufgrund dessen sicher nicht von einer Beruhigung und dem Ende der Talfahrt gesprochen werden. Gerade in Deutschland sieht ein Teil der Bevölkerung anscheinend immer noch entspannt der Zukunft entgegen. Und das trotz Expertenmeinungen, die auch hierzulande mit vergleichsweise drastischen Auswirkungen der Immobilienkrise rechnen. Ein wichtiger Aspekt, welcher sich vor allem langfristig auch auf die deutsche Wirtschaft auswirken kann, ist das veränderte Konsumverhalten der Amerikaner.

In Kombination mit den sich immer weiter verschärfenden Krisen an europäischen Immobilienmärkten wie dem spanischen oder britischen Markt dürfte diese Entwicklung früher oder später auch in Deutschland ankommen. Wie aber können sich Krisen in anderen Ländern, die auf einer unsicheren Baufinanzierung beruhen, auf die deutsche Wirtschaft auswirken? Eine solche Frage lässt sich vom volkswirtschaftlichen Standpunkt her relativ einfach beantworten. Je unsicherer die finanzielle Zukunft erscheint, umso mehr Kapital versuchen die Verbraucher für Krisenzeiten aufzusparen.

Dass dieses Geld für den Konsum und somit der Wirtschaft fehlt, liegt auf der Hand. Durch eine solche Entwicklung werden aber nicht nur die Unternehmen in den einzelnen Ländern getroffen, sondern auch die Volkswirtschaften, welche einen großen Teil der Einnahmen über den Export erzielen. Hier macht sich ein Rückgang im Konsum als Erstes bemerkbar. Zusätzlich lassen Immobilien- und Finanzkrise die Aktienmärkte immer nervöser werden, was Kapitalanleger zunehmend verunsichert.

Findet die Politik keine Mittel, um die Wirtschaft und Bevölkerung zu beruhigen, kann bereits ein kleiner Tropfen das Fass zum Überlaufen bringen und zu einer Ausweitung der Krise führen. Und je weniger Kapital der deutschen Wirtschaft zufließt, umso weniger bleibt den Verbrauchern hierzulande für die eigene Baufinanzierung. Zumal Preisveränderungen auch an der Zinsschraube drehen und sich so auf die Baukredite auswirken.

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Steigende Zinsen sind für einen großen Teil der Baufinanzierungskunden sicher ein Szenario, mit dem sich niemand gern beschäftigt. Trotz der negativen Auswirkungen, welche eine Anhebung der Kreditzinsen mit sich bringt, müssen sich zukünftige Eigenheimbesitzer langsam wieder an den Gedanken gewöhnen, dass die Kosten für einen Baukredit steigen. In den letzten Tagen ist es vermehrt zu einer Anhebung der Kreditzinsen gekommen. Selbst die Kreditanstalt für Wiederaufbau hat ihre Konditionen an die neue Situation angepasst.

Schuld an dieser Entwicklung ist eine steigende Inflation, die mit einem Wert jenseits der 3%-Marke die Wirtschaft und den Kapitalmarkt in der Eurozone stark belastet. Zwar hat die Europäische Zentralbank eine Inflationsrate von 2% als Ziel – was allerdings nicht eingehalten werden konnte. Speziell im kurz- und mittelfristigen Bereich ist die Teuerung der Darlehen durchaus spürbar und dürfte sich auch auf den Bereich der Baufinanzierung auswirken. Besonders Eigenheimbesitzer, bei denen in nächster Zeit die Anschlussfinanzierung ansteht, sollten den Markt genau beobachten und nach Möglichkeit die Konditionen auf einem niedrigen Niveau fixieren.

Hierfür kommen zum Beispiel Forward-Darlehen oder eine Zins-Cap-Option in Frage. Durch die Festlegung der Zinsobergrenze kann das Risiko eines zu starken Zinsanstieges deutlich gesenkt werden, da ab dem Erreichen dieses Grenzwertes weitere Steigerungen keinen Einfluss mehr auf den Zinssatz des Darlehens haben. Langfristige Baufinanzierungen mit einer Laufzeit von 10 oder mehr Jahren sind dagegen in weitaus geringerem Umfang durch die Anhebung der Zinsen betroffen und können durchaus noch unter günstigen Bedingungen abgeschlossen werden. Mit dieser Entwicklung dürfte die Spekulation um niedrige Bauzinsen und eine Zinssenkung durch die EZB vorerst beendet sein.

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Wird der Bau oder Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung ins Auge gefasst, greifen im Allgemeinen die meisten Baufinanzierungskunden auf ein Annuitäten-Darlehen zur Tilgung des aufgenommenen Kredites zurück. Schließlich verspricht diese Form des Baudarlehens eine lange Planbarkeit und sichert die Transparenz der gesamten Finanzierung. Allerdings erscheint eine solche starre und unflexible Finanzierung der eigenen vier Wände nicht immer sinnvoll. Zumal sich mit Hilfe anderer Darlehensformen der Wunsch nach einem Eigenheim unter wesentlich besseren Voraussetzungen umsetzen lässt.

Eine dieser Möglichkeiten besteht in der Tilgungsaussetzung. Hierbei wird auf die monatliche Rückzahlung des Tilgungsbetrages verzichtet. Stattdessen fließen dem Kreditgeber lediglich die fälligen Zinsen zu. Parallel zur „eigentlichen“ Tilgung werden die Raten in einen Sparplan oder eine andere Kapitalanlage eingezahlt. Sinn und Zweck dieses Vorgehens ist es, über die mögliche Rendite die gesamten Kosten des Darlehens zu erwirtschaften. Zu diesem Zweck muss der Renditesatz immer über dem jeweiligen Zinssatz der Baufinanzierung liegen.

Eine große Stärke der Tilgungsaussetzung ist die Verfügbarkeit des Kapitals, welches durch die Anlage für den Kreditnehmer arbeitet. Allerdings liegt hierin auch gleichzeitig der große Nachteil dieser Form der Immobilienfinanzierung. Schließlich kann niemand die langfristige Entwicklung der Märkte und Kapitalanlagen vorhersagen. Bei einer ungünstigen Situation an den Finanz- und Anlagemärkten kann sich der positive Effekt einer Tilgungsaussetzung durchaus ins Gegenteil umkehren.

Ist es dem Kreditnehmer nämlich nicht gelungen, das Kapital bis zum Ende der Laufzeit zu vermehren, muss er die Differenz zwischen dem Wert der Geldanlage und dem Darlehen aus eigener Tasche tragen. Anbieter einer solchen Baufinanzierung sind beispielsweise Versicherungsgesellschaften. Die Unterschrift unter einen solchen Kreditvertrag will aus dem oben angesprochenen Grund gut überlegt sein.

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Während in einigen westlichen Industriestaaten die Immobilienmärkte immer tiefer in die Krise geraten, bleiben andere Nationen von solchen Hiobsbotschaften verschont. Begonnen hat die Entwicklung mit dem Zusammenbruch des Häusermarktes in den USA und hat sich in Spanien sowie Großbritannien fortgesetzt. Begünstigt wurden die Krisen vor allem durch die rasanten Preissteigerungen an den betroffenen Märkten, was die Entstehung einer Blase begünstigt hat. Andere Länder, in denen am Immobilienmarkt ähnliche Preissteigerungen innerhalb der letzten Jahre verzeichnet wurden, könnten dieser Entwicklung durchaus folgen.

Kein Wunder also, dass im Moment die Preise für Immobilien immer wieder in den Mittelpunkt des öffentlichen Interesses geraten. Allerdings kann für Deutschland diesbezüglich vorerst Entwarnung gegeben werden. Hierzulande sind die Gebäudepreise der internationalen Preisentwicklung nicht gefolgt, sondern sind in den letzten Jahren relativ konstant geblieben. Was aber ist für diese unterschiedlichen Entwicklungen verantwortlich? Laut einer Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DiW) spielt vor allem das Niveau der Reallöhne für die stagnierenden Immobilienpreise in Deutschland eine Rolle.

Da die Löhne in den letzten Jahren durch Inflation und steigende Abgabenlast eher gesunken als gestiegen sind, hat sich der Immobilienmarkt in eine ähnliche Richtung entwickelt. Zudem spielt auch die Flexibilität des Baufinanzierungssektors eine nicht zu unterschätzende Rolle. Hierzulande reagieren die Vergabeinstitute relativ unflexibel – anders als in den USA. Ein weiterer Grund ist das relativ schwache Wirtschaftswachstum, welches den Immobilienmarkt beeinflusst. Staaten mit einem hohen Wachstum weisen in der Regel auch steigende Preise für Immobilien auf, das beste Beispiel für diese Entwicklung ist Spanien. All diese Faktoren sprechen gegen eine Immobilienkrise in Deutschland, was sicher viele Baufinanzierungskunden beruhigen dürfte. Allerdings können sich die Krisen im Ausland durchaus auf das deutsche Exportgeschäft auswirken.

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Ein großer Teil der deutschen Bevölkerung weist im Bezug auf die richtige Baufinanzierung große Wissenslücken auf. Zu diesem Schluss kommt die Studie eines Finanzdienstleisters. Laut der Umfrage können zwar Viele mit den Begriffen Annuitäten-Darlehen oder Festzinskredit etwas anfangen, wissen aber häufig über Alternativen hierzu nicht Bescheid. So konnten lediglich rund 11% der Befragten den Begriff der Familienhypothek einordnen.

Ähnliches gilt für das Kombi-Darlehen. Bei Letzterem handelt es sich um eine Finanzierungsform, die genau genommen aus zwei Krediten besteht. Bei dem Ersten handelt es sich um einen normalen Baukredit mit einer Laufzeit über mehrere Jahre. Die zweite Finanzierung ist die eigentliche Besonderheit dieser Kreditform, denn es handelt sich hier um ein variables Darlehen, dessen Zins an den europäischen Geldmarktzins gebunden ist. Ein Vorteil dieses Kombi-Kredites ist die flexible Tilgung. Allerdings muss der Kreditnehmer bei einem Zinsanstieg mit einer Verteuerung des Darlehens rechnen. Die Familienhypothek ist besonders für Eltern mit mehreren Kindern interessant, da die Zinsen entsprechend der Größe einer Familie gesenkt werden. Beide Finanzierungsformen erweisen sich für den Neubau eines Eigenheims durchaus als nützlich.

Ein mangelhaftes Wissen im Rahmen der Baufinanzierung kann für den Kreditnehmer durchaus finanzielle Folgen haben, da ein Baudarlehen so nur unzureichend an die persönlichen Verhältnisse angepasst werden kann. Ihre Wissenslücke ist den meisten Baufinanzierungskunden nicht bewusst. Wenn in den Beratungsgesprächen wie so häufig nicht auf die verschiedenen Darlehensformen eingegangen, sondern nur auf die bekannten Standards verwiesen wird, bleiben auf diese Weise viele Möglichkeiten ungenutzt. Dabei zählt ein angemessenes Finanz-Grundwissen sicher zu den Voraussetzungen, um die Finanzierung der eigenen vier Wände sicher und langfristig planen zu können.

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Wer auf der Suche nach einer soliden Baufinanzierung ist, um endlich das wahr werden zu lassen, wovon viele sicher lange Zeit träumen, wird sicher nichts dem Zufall überlassen. Jede Vertragsklausel wird doppelt und dreifach überprüft, unterschiedliche Angebote verglichen und mit den Banken um Sondertilgungen und Zinsen gerungen. Und alles mit dem Ziel, bei der Finanzierung des Eigenheims Geld zusparen. Diese Sorgfalt ist natürlich Voraussetzung, um auch noch in vier oder fünf Jahren entspannt in die Zukunft und auf die Rückzahlung des Baukredites blicken zu können.

Allerdings scheint es bei etlichen Baufinanzierungskunden nach der Unterzeichnung des Darlehensvertrages mit der Vorsicht vorbei zu sein. Dabei sollten gerade zukünftige Eigenheimbesitzer, die sich gegen den Neubau und für den Erwerb einer bestehenden Immobilie entschieden haben, auch beim Kauf mit allen Wassern gewaschen sein, sonst entpuppt sich das neue Eigenheim schnell als Fass ohne Boden. Gerade die in der Immobilie verlegten Wasserleitungen werden oft nur ungenau oder gar nicht geprüft. Dabei kann diese Nachlässigkeit unangenehme Folgen für den Besitzer des Eigenheims nach sich ziehen.

Alte Rohre aus Blei oder Kupfer können das Trinkwasser in erheblichem Maß mit Metallen und Toxinen belasten. Zwar zählt Wasser in Deutschland zu den am besten kontrollierten Lebensmitteln in Deutschland. Allerdings endet die Aufsicht der Wasserwerke am Hausanschluss. Speziell im Stagnationswasser reichern sich die gesundheitsschädlichen Verbindungen und Keime an. Letzten Endes müssen die alten Leitungen ausgetauscht werden, was für den neuen Besitzer mit erheblichen Kosten verbunden ist. Wer an dieser Stelle nicht in die unangenehme Situation geraten möchte, einen zweiten Kredit aufnehmen zu müssen, sollte sich bereits frühzeitig auch mit diesem Thema beschäftigen.

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Bisweilen kann eine Krise durchaus positive Auswirkungen mit sich bringen. Diese Erfahrung dürften im Moment Investoren machen, welche dem spanischen Immobilienmarkt Kapital zufließen lassen. Aufgrund des im letzten Jahr gründlich eingebrochenen Marktes freuen sich Käufer natürlich über die gesunkenen Preise der einzelnen Immobilien. Preisveränderungen um ein Viertel sind in Spanien im Moment keine Seltenheit. Wer sich also schon immer den Traum von einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung unter der Sonne des Mittelmeeres erfüllen wollte, vor den Kosten in den letzten Jahren aber immer wieder zurückschreckte, kann jetzt zuschlagen.

Zumal die Makler zu eher ungewöhnlichen Mitteln greifen, um den Leerstand trotz der angespannten Lage auf der Iberischen Halbinsel noch an den Mann zu bringen. Geldgeschenke, Autos oder zinsfreies Wohnen – mit diesen Vergünstigungen suchen die großen Immobilienfirmen Spaniens, Interessenten anzulocken und die Verluste aus dem Jahr 2007 zu kompensieren. Einige Unternehmen gehen sogar soweit und ersetzen im Fall eines Wertverlustes die Differenz zwischen dem Kaufpreis und tatsächlichen Wert der Immobilie. Welchen Schaden die Krise wirklich hinterlassen hat, war auf der Immobilienmesse in Madrid zu sehen – die Zahl der Aussteller ist um etwa ein Drittel gesunken.

Weiterhin hat das Interesse an spanischen Immobilien spürbar nachgelassen. Inzwischen tummeln sich hier viele Käufer, die Häuser oder Wohnungen suchen, um diese auch wirklich zu nutzen. Spekulanten haben sich aus dem Geschäft weitgehend zurückgezogen. Allerdings beginnen ausländische Investoren bereits jetzt schon wieder damit, billige Immobilien einzukaufen. Ob die Schnäppchenjagd der Immobilienfonds allerdings langfristig zur Beruhigung der Krise beitragen wird, bleibt abzuwarten. Die Krise des Häusermarktes wirkt sich aber bereits jetzt schon auf die spanische Wirtschaft aus.

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