Tilgungsfalle – was ist das?

In den vergangenen Wochen und Monaten haben zahlreiche Finanz-Blogs und Finanzierungsratgeber im Zusammenhang mit dem Thema Baufinanzierung immer wieder vor der sogenannten Tilgungsfalle gewarnt. Dies ist ein Begriff, der immer wieder für Unklarheiten sorgt, weil er potentiellen Darlehensnehmern nicht geläufig ist und ggf. falsch interpretiert wird.

Im Grunde bezeichnet die Tilgungsfalle ein relativ simples Problem: Wenn nicht in vernünftiger Größenordnung getilgt wird, bleibt am Ende der Zinsbindung ein vergleichsweise großer Restschuldbetrag bestehen. Dieser kann für den Darlehensnehmer wiederum zum Risiko werden. Denn sollten die Zinssätze für Immobiliendarlehen seit Abschluss des Darlehens gestiegen sein, wird die Anschlussfinanzierung deutlich teurer und könnte womöglich den finanziellen Rahmen des Darlehensnehmers sprengen.

Wie hoch die Tilgung bemessen sein sollte, hängt auch vom Zinsniveau ab. Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Zinssatz eines Immobiliendarlehens bemessen ist, desto höher sollte der Tilgungssatz gewählt werden. Gerade in Zeiten niedriger Hypothekenzinsen kann der Tilgungsanteil der Darlehensrate nicht sonderlich anwachsen. Weil sich mit jeder Ratenzahlung der Restschuldbetrag verringert, wird der Zinsanteil der Darlehensrate kleiner. Um diesen Teil wird der Tilgungsanteil erhöht. Das Problem dabei: Je niedriger die Darlehensrate ist (aufgrund der niedrigen Zinsen), desto weniger kann der Tilgungsanteil in die Höhe klettern.

Auch wenn die Hypothekenzinsen in den vergangenen Wochen bereits spürbar angezogen haben, sind die Zinssätze immer noch vergleichsweise niedrig. Darlehensnehmer sollten sich deshalb bewusst für eine höhere Tilgung entscheiden. Ein Tilgungssatz von lediglich einem Prozent ist sehr niedrig bemessen. So findet kaum ein Abtrag der Restschuld statt. Besser ist ein Tilgungssatz von mindestens 1,5 oder 2 Prozent.

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