Nicht jeder Erbpacht-Vertrag ist günstig

Baugrundstücke auf Erbpachtbasis zu erwerben klingt zunächst einmal vielversprechend. Das Grundstück wird nicht gekauft, sondern für 99 Jahre gepachtet. Der Preis für das Grundstück muss also nicht sofort in einem Stück gezahlt werden. Stattdessen fällt jedes Jahr eine Pachtzahlung an, die sich meist zwischen drei und sechs Prozent des Grundstückswertes bewegt. Bauherren können zumindest anfangs mit diesem Modell in puncto Baufinanzierung eine große Ersparnis realisieren – schließlich müssen sie dann „nur noch“ die Immobilie finanzieren. Zudem liegen Erbpachtgrundstücke häufig sehr günstig in Innenstadtlagen, sie unter anderen Umständen je nach Stadt extrem teuer werden können oder gar nicht erst auf den Markt kommen. Sie gehören im Regelfall der Kommune, Vereinen oder der Kirche.

Allerdings beinhalten Erbpacht-Verträge auch so einige Stolpersteine, die nicht jedem Pächter bewusst sind. So muss das Grundstück nach Ablauf der 99 Jahre an den Verpächter zurückgegeben werden, sofern der Vertrag nicht verlängert wird. Das bedeutet ebenfalls, dass auch die Immobilie, die sich auf dem Grundstück befindet, in diesem Fall an den Verpächter fällt. Der zahlt dafür zwar zwei Drittel des aktuellen Gebäudewerts – aber die Immobilie ist dann weg. Zudem gilt es, ein Ankaufsrecht im Vertrag festzuhalten: Nur damit ist es möglich, das Grundstück auch an Erben zu übertragen.

Erbpachtverträge selbst warten ebenfalls mit einigen Besonderheiten auf. So handelt es sich dabei häufig um Indexverträge. Das bedeutet nichts anderes als dass sich die Verträge an den statistischen Lebenshaltenskosten orientieren. Die Höhe der Pacht würde damit regelmäßig steigen. Zudem können Grundstücke über die Zeit deutlich an Wert gewinnen – dann kann die Erbpacht sogar deutlich teurer als ein Kauf bzw. eine Finanzierung werden. Prinzipiell ist ein Erbpachtvertrag nur dann sinnvoll, wenn die Erbpacht deutlich niedriger als die Zinskosten einer Finanzierung liegt. Vergleichen ist also in jedem Fall Pflicht!

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